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房企并购潮愈演愈烈下半年是房企并购好时机

发布时间:2020-03-04 02:04:33 阅读: 来源:排污泵厂家

目前调控政策仍然坚决不动摇地执行,但楼市渐渐在低迷中复苏,近期越来越多房企并购事件浮出水面,融创、万科、佳兆业等加速扩张。据悉,不同房企收购目的各不相同,有的是完全为了被收购公司的项目,有的是为了搭建国际化融资平台。业内专家表示,房地产并购潮早在几年前就开始,目前有加速的趋势,未来的房地产市场会往寡头时代发展,即全国房地产开发业务会基本集中在二三十个大开发商手中。

现状

多家房企收购尘埃落定

刚迈入下半年,融创中国与绿城联合宣布组建上海融创绿城控股有限公司,融创出资33.72亿元,绿城则是拿出上海、天津、无锡、苏州、常州共九个项目50%的股权的代价注入新的合营公司,双方各占50%的股份。融创中国董事长孙宏斌表示,双方的合作是基于共同理念一拍即合,但绿城董事长宋卫平则直言,名为合营公司,但实质上是融创直接收购了绿城9个项目的股权。

无独有偶,万科发布公告称,由于南联地产已于7月16日完成公司重组,按照有关规定,附属全资子公司Wkland Investments Company Limited完成对南联地产的股权收购,已经持有重组后的南联地产约2.1亿股股份,占重组后的南联地产已发行股份总数的约79.26%,收购价格每股5.6197港元。此前2012年5月,万科公司全资子公司万科置业(香港)有限公司与永泰地产有限公司达成协议,在南联地产完成约定的重组后,万科置业将通过Wkland Investments收购永泰地产持有的重组后的南联地产股份。

与此同时,7月17日晚间,深圳房产商佳兆业集团(01638,HK)公布,将以8.14亿元的价格收购辽宁省大连两房地产公司,而上述两地产共同直接拥有占地约2.66万平方米的商业地块,年期40年。此外,奥园、中粮房地产业务日前均有收购房企股份或房企项目。

分析

调控下部分企业资金链断裂

进入下半年,为何房企收购发展得如此迅速?经纬研究中心主任曾英杰表示,房企之间的收购与并购是在房地产进入持续深度调控下必然出现的现象。随着调控的深入,不少房企的资金链都出现了一定的问题。在这样的背景下,收购企业通过收购来实现企业的进一步发展,或者是战略布局转移,而被收购企业则避免破产的局面出现。

方圆地产首席分析师邓浩志表示,早年的房地产市场较混乱,开发商数量特别多,很多开发商也就1个项目。随着时间推移,房地产的准入门槛在不断提高,无论是预售制度、自有资金要求还是土地招拍挂制度等都把一些资金不充裕的企业或个人挡在门外。主体2/3才能预售,土地竞拍价高者得等制度使得一些资金不多的小房企根本无法在这个行业立足。取而代之的就是那些大的房企,他们规模大,融资渠道多,所以他们往往是土地盛宴的参与者,是城市地王的制造者,他们一边融资买新项目,一边又用新项目扩大融资规模。

另一个促使房地产往寡头方向发展的是房地产调控政策,在政策连续打压下,楼市成交低迷,这使得资金紧张的中小房企最先撑不住,资金链断裂最简单的解决办法就是把项目卖掉,而按照目前的土地出让制度,住宅项目出让必须招拍挂,为了减少缴纳交易过程中的税费而实现利润最大化,几乎所有的小房企都选择公司股权收购的方式“出让”自己的项目,这也一定程度上使得房地产企业在近年快速地减少。而这种收购就是大鱼吃掉小鱼,小鱼拿钱后逐渐撤离房地产市场。

收购异地房企是为扩张铺路

虽然都是房地产调控下的产物,都是大鱼吃小鱼的竞争结果,但是目前品牌开发商收购的意图却是迥然不同。记者从近日房企的收购案分析,其中,万科收购南联地产,主要是为了公司长远发展,万科董事会秘书谭华杰对某媒体表示过,国际化是万科需要思考的长期发展方向之一,此次收购的主要目的是进行国际化尝试,属于铺垫工作的一部分。与万科收购意图相同的就是中粮集团,7月17日晚间,香港上市公司侨福企业发布公告称,中粮香港的收购价,较侨福停牌前1.47元大幅折让37.4%,完成交易后中粮香港将持有侨福已发行股本约73.5%;中粮香港将维持侨福的上市地位。

有业内分析认为,这两家国内企业都是通过收购香港小房企的方式在香港实现借壳上市,一方面是在香港甚至是境外做些开发尝试,另一方面是内地资本市场近几年因为持续的调控政策对房地产开发企业的融资设置了很多壁垒和障碍,需要打造一个境外融资渠道。

此外,融创直接收购绿城9个项目的股权,是为了能更快的进入上海市场。佳兆业和奥园则纯粹是以较实在的价格收购项目,增加企业发展项目,看中被收购项目的地块和发展潜力。

维森置业董事长张维伦表示,目前房企收购的目的主要体现在两个方面,一是为了自己的公司越做越大,一般收购中,收购项目公司占主流,主要是为了自身开发商增大;第二,是为了公司本身发展,收购母体,收购总部,这个是本质上的变化。

下半年是房企并购好时机

曾英杰表示,在政策不放松的背景下,下半年这种收购情况还会增多。因为市场并没有真正反弹,而整个市场去库存化的压力依然巨大,房企的资金压力依然巨大。张维伦表示,今年下半年是房企收购的一个非常好的时机,调控已经逐渐接近尾声了,也越来越多的小房企在最后的生死中挣扎,与其苦苦经营,苦苦挣扎,倒不如将项目卖出,还能略赚一笔,所以,今年下半年房企收购会越来越多,是一个既适合出卖项目的时机也是一个收购项目的时机。

业内资深专家韩世同表示,在今年下半年信贷、信托不放松的前提下,会有越来越多的资金缺乏小企业着急出售地块、出售项目等,银行目前虽然已经放松了贷款,但是对房地产企业的贷款还是非常谨慎,特别是对一些资金缺乏的小房企,更是难以放松贷款。

影响

市场集中度将上升 消费者议价能力被削弱

邓浩志认为,房地产并购潮的好处是,使得经营管理不专业的、抗风险能力弱的企业被逐步挤出市场,生存下来的都是些专业、高效的房企,这将有利于土地资源的使用,也有利于消费者获得更优质的产品与服务。房地产过度并购也有坏处,首先,区域内过度垄断会容易造成房价被某个别房企控制。另外如果竞争不重复也会导致房企发展缺乏动力,从而阻碍产品和服务的创新。

曾英杰表示,收购逐步增多,将对房地产市场产生比较大的影响。随着区域市场收购的逐步加剧,市场将进入相对寡头阶段。在某个区域,将被某几个大型的企业集团所垄断。而在这样的背景下,供应和价格都将受到房企的控制,消费者的议价能力将逐步被削弱。

业内资深专家韩世同表示,房企收购事件增多,其实就是对整个行业的重新洗牌,房企集中度会上升,以后好的项目、大多数项目都会集中在少数大房企手中,这也就是经过本轮调控,强者越强,弱者会更弱,往后大企业市场份额会越来越高。

黎彦修

es9

深圳电子税务局